Una píldora de desahogo de un ciudadano corriente y moliente ante la desidia y el despilfarro institucional

05 enero 2007

Las subidas en el precio de la vivienda van frenando

Interesante texto el que se publica en viviendadigna.org acerca del hipotecado que se frota las manos pensando en lo que va a ganar especulando con su flamante vivienda.

SI YA ERES PROPIETARIO: ¿SABES QUÉ ES LA “PARADOJA DEL PROPIETARIO”?

Te has comprado un piso, han pasado tres años y ahora su valor de mercado es un 40% más. Estás contento porque ahora, en vez de venderlo por los 120.000 euros que te costó lo venderías por unos ¡168.000!. Pero, ¿sabías que si lo vendes para financiar la compra de a otro más caro estás perdiendo dinero?. A veces mucho dinero.
Una evolución frecuente de alguien que ha comprado un piso en los últimos años es que al cabo de un tiempo (pongamos, por ejemplo, 5 años) decida adquirir algo más grande. Las razones son varias, aumento de renta, querer vivir con más amplitud, o una muy chillona: los críos.
Imaginemos una pareja que compró un piso en el año 2000. Les llamaremos los Pérez. Pagaron por el piso 120.000 euros, pero en el año 2005 esa pareja tiene ya dos chavalines y decide mudarse a un piso mayor, haciendo lo que la mayoría de las familias hacen: Vender el piso actual para financiar parcialmente la compra del nuevo.

Debido a una excepcional época de incrementos del precio de la vivienda el piso que compraron en el 2000 ha tenido un incremento del 50%, y por él les dan nada menos que ¡180.000 euros!. Los Pérez están muy contentos. Ahora bien, el piso que quieren comprar costaba en el año 2000 unos 200.000 euros, y, al tener un incremento similar, del 50%, ahora piden por él 300.000.
El dinero contante y sonante que tienen que aportar (bien sea en efectivo o con hipoteca) en el 2005 por la diferencia de precio entre un piso y otro es: 300.000 - 180.000= 120.000 euros. Sin embargo, si el precio de la vivienda se hubiera mantenido estable durante esos años aportarían: 200.000 - 120.000= 80.000 euros.
Conclusión: debido al alza de precios, los Pérez deben aportar nada menos que (120.000-80.000) ¡¡40.000 euros más!!.

No hace falta decir que éste es un caso de lo más frecuente. Es decir, siempre que se venda una propiedad para poder comprar otra de mayor valor financiada parcialmente con la primera que se adquirió, la subida del precio de la vivienda es perjudicial (los porcentajes de subida de precios lógicamente no serían iguales para las dos viviendas, pero sí aproximados, por lo que el ejemplo sirve igual).
La paradoja es que en este caso (llamémosle "mejora de vivienda"), lo que realmente sería interesante como propietario es: ¡Que la vivienda BAJE!

Es decir, supongamos que el piso de los Pérez se ha depreciado un 25%, y consiguen venderlo en el 2005 sólamente por 90.000 euros. Uff, vaya palo. Pero si aplicamos la misma depreciación al piso nuevo, resulta que puede comprarse en vez de por 200.000 euros por (-25%): 150.000. En otras palabras, los Pérez pierden en su venta 30.000 euros, pero se benefician en su compra de un "descuento" de ¡¡50.000 euros!!. En un clima de estabilidad de precios tendrían que aportar para su nuevo piso al vender el primero (200.000 - 120.000) 80.000 euros. Mientras que tras unos años de descenso de precios de un 25% aportarían (150.000 - 90.000) 60.000 euros. O lo que es lo mismo, se ahorrarían 20.000 euros al cambiar de domicilio (¡A lo mejor podrían llevar a los críos a una universidad privada y todo!).
Y todo esto sin contar los intereses de la hipoteca, ya que la vivienda que compras por digamos 120.000 euros al final no te cuesta 120.000 euros, sino que te cuesta ese dinero más los intereses de la hipoteca, lo que vendría a ser unos 187.000 euros a 30 años, o sea, más de un 50% adiccional que se lleva el banco al 3,25% (y los tipos están subiendo). En viviendas más caras, por ejemplo de 300.000 euros, los intereses pueden llegar a ser más del 80% del valor del piso dependiendo de años de hipoteca, tipos, etc. Ten en cuenta que cuanto más largo el plazo de amortización, más intereses pagas y por eso son tan poco recomendables las hipotecas a 40 y 50 años.

En resumen: Si sólo venderías tu propiedad para comprar una de mayor valor la subida del precio de la vivienda te perjudica.
Hay otra práctica habitual en las personas que deciden cambiar a una casa mejor: alquilar la primera vivienda para financiar la compra de una más cara. En este caso se puede decir que, en general, la subida de precios también es perjudicial. Es decir, la diferencia entre la cuota de la hipoteca de la nueva propiedad y lo que se ingrese por el alquiler de la primera, tenderá a ser mayor tras una subida importante de precios que en un clima de estabilidad o de bajada.
Por eso antes de alegrarte porque tu piso valga más, pregúntate para qué harías efectiva esa plusvalía. En muchos casos la subida generalizada de precios te perjudica. Si eres propietario no especulativo y sólo venderías o alquilarías tu actual propiedad para financiar una nueva sólo hay un caso en el que la subida de precios te beneficia: cuando la nueva propiedad sea de menor valor.
¿Quiere decir ésto que, en general, los beneficiados por el incesante incremento del precio de la vivienda sólo son aquellos que participan activamente en la vivienda como negocio o fuente de ingresos (inmobiliarias, propietarios de suelo, bancos, ayuntamientos, especuladores, etc.) pero no los propietarios que sólo compran para vivir?. Sí.

Otras razones por las que a un propietario no le interesa que suba la vivienda:
1. Los impuestos municipales se calculan según el valor estimado de la casa. A mayor valor, más se paga.
2. La prima del seguro hogar también sube por la misma razón: se asegura un bien que vale más.
3. A la hora de vender y comprar de nuevo, los impuestos y otros gastos se suelen calcular según un porcentaje. A mayor valor, más se paga por "extras".
4. Tus hijos algún día tendrán que irse de tu casa y tendrán que afrontar el problema de acceder una vivienda. Piensa en la papeleta que tendrán si los precios siguen subiendo y en la ayuda que les podrás prestar.

EN DEFINITIVA, SI COMPRAS TU CASA PARA VIVIR Y SÓLO LA VENDERÍAS PARA MEJORAR DE VIVIENDA, QUE LOS PRECIOS SUBAN TE PERJUDICA.

3 comentarios:

Anónimo dijo...

Si un diavamos al super, compramos una chocolatina y al momento nos dicen que vale diez veces más nossentiremos afortunados. Si nos dicen que cuanto más tiempo pasa más vale nos sentiremos ricos y no la comeremos. Querremos siempre que valga más y más, sin importarnos ni recordar que se trata de una simple chocolatina. Un dia nos dirán que si la chocolatina bajase de valo rpodriamos comprar otras más baratas, pero no queremos eso, porque sabemos que con esa chocolatina somos ricos. Asique pasan los dias, y la chocolatina se acaba pudriendo(los pisos tambien envejecen). Esta locura inmobiliaria es solo entendible desde el punto de vista de millones de analfabetos que necesitan tener algo que mostrar para aparentar riqueza y poder. El otro dia hable con un banquero de la BBK, y me comento, y cito textualmente, que en sus reuniones con las inmobiliarias y otras cajas ybancos hablaban de el parón tan grave que se estaba sufriendo. Dijo él no entender como algunas personas se habían metido hasta las cejas con una hipoteca variable a tipos muy bajos, cuando es evidente que subira(más en 30 años), y que en un año sé verán los pisos embargados y sacados a subasta por los bancos en todas las inmobiliarias. Por cierto, en las siguientes elecciones votaré en blanco o en su detrimento al que exponga que viene a robar. Prefiero a los que al menos son sinceros.

aNto dijo...

En definitiva, si te apellidas Pérez, cambiate de apellido. :D

Jo, que triste está el mundo de la vivienda. Yo me compre un piso y no lo vendo ni patrás!!!!

Anónimo dijo...

soi soltero,fijo en empresa,no tengo piso pero vivo como dios,de vacaciones me tire 15 dias en tenerife y 14 en extremadura,me rio de los bancos pago lo justo,ni los 20€ de comision por la visa le pago al banco.ahora quejaros todos de las hipotecas,me he comprado un piso com aires de grandeza me dijo un amigo...pobrecillo a cuenta de la hipoteca se peleo con su ex y ahora recoje palet por los poligonos para venderlos a segunda mano en sus ratos libres.los jovenes tenemos que dar por culo al sistema que nos an implantado los politicos y los banqueros.detras de las constructoras esta un partido politico y detras de un partido un banco.en vizcaya nos creemos a un nivel superior alos extremeños o andaluces,como nos engañan si mas de uno viajara como yo le sacaria los ojos a ese que dice que hace mogollon de vivienda VPO aqui.en fin estoi ahorrando para cuando me juvile marcharme a otro lugar a pasar el resto de mis dias.y mi consejo pasa de compar nada.